Certains métiers ont pour caractéristique d’offrir un logement de fonction.
C’est le cas des militaires, qui sont logés quasi gratuitement.
Comment investir quand on a un logement de fonction ?
Car c’est une aubaine que de pouvoir investir jeune, mais quand on n’a aucune expérience en immobilier, la question de la stratégie se pose.
Je m’inspire aujourd’hui d’une question trouvé dans un forum.
La question qui se pose.
Bonjour,
J’ai 24 ans, militaire pour encore au moins 20 ans.
Je suis célibataire, aucun enfant ni crédit, et je touche 2300 euros par mois.
Je suis logé quasiment gratuitement, et proche de mon lieu de travail.
J’ai pour projet d’acheter une maison dans mon village natal en Meurthe et Moselle, la mettre en location pour rembourser le crédit, puis m’y retirer lorsque je serai plus vieux.
Les offres sont autour de 240 000€ et 300 000€ pour les biens dans lesquels je me projette.
Est-ce un projet réalisable dans ma situation ?
Ou est-ce que l’achat d’une maison en premier achat est bien au-dessus de ma capacité d’emprunt, et donc irréaliste ?
Une stratégie de maison financièrement intenable
L’idée d’investir dans l’immobilier locatif, quand on est jeune, est très pertinente.
En revanche, le support d’une maison n’est pas le meilleur véhicule pour concrétiser ce projet.
Car financièrement, avec un revenu net de 2300 € par mois, la norme bancaire autorise un taux d’endettement maximal de 35%.
Ce qui représente un remboursement d’environ 800€ par mois.
Même en tablant sur un loyer qui entre, pour le montant indiqué de 240 000 à 300 000 €, il faut débourser entre 1 200 et 1 700€ pat mois.
Et ce, sur une durée longue de 25 ans.
Pour que cela puisse se faire, il faudrait alors proposer un apport de plusieurs dizaines de milliers d’euros, ce qui est un peu dommage.
Et une maison est un gros enjeu pour un premier investissement.
Financièrement, cela obèrerait très fortement une capacité d’emprunt.
Engagement sur une durée longue
Quand on a 24 ans, on a certains souhaits, certains rêves, et on est dans une certaine configuration.
Mariage, déménagement, mutation, enfants, événements heureux ou moins heureux de la vie, désirs de changement…
Personne ne sait ce que la vie nous réserve.
Si l’on fait une rencontre amoureuse, ou que l’on change de poste par opportunité, et que cela nous emmène dans une région éloignée, on peut être amené à découvrir et aimer de nouveaux endroits.
De plus, le département de la Meurthe et Moselle n’est pas des plus porteurs en termes de projections démographiques.
C’est un phénomène qui globalement concerne tout le secteur Nord Est de la France.
La population diminue, pour se déplacer davantage vers le Sud.
Ce qui veut dire que la tendance de fond fait qu’il y aura de moins en moins d’acheteurs pour des biens immobiliers.
Surtout dans les zones rurales.
Donc des prix de l’immobilier qui vont évoluer à la baisse.
Acheter une maison dans ce contexte est un gros ancrage, et inadapté
Comment investir quand on a un logement de fonction ?
Si vraiment on cible une région bien précise, alors il vaut mieux se protéger, et investir dans la ville principale.
En l’occurrence, dans la préfecture la ville de Nancy.
L’Université, les entreprises, la concentration de la population dans les grandes villes, les transports en commun et notamment les trains, l’activité économique…
Cette grande ville résistera dans la durée mieux que les autres villes moyennes et petites.
Quand au bien immobilier, au lieu d’une maison, il est préférable de s’orienter plutôt vers un appartement.
C’est une façon de procéder par étape, et il sera possible de revendre l’appartement qui se remboursera au fil du temps.
Acheter un appartement offre ainsi un prix d’acquisition plus accessible qu’une maison, on pet tabler sur une fourchette comprise entre 150 000 et 200 000 €.
Idéalement un bien nécessitant des travaux, afin de l’acheter avec une décote, et d’y faire réaliser des travaux afin de le valoriser.
Alternativement, faut-il acheter un appartement déjà loué ?
C’est en effet un moyen de faciliter l’accord pour un crédit immobilier.
Car le banquier peut constater les loyers qui entrent immédiatement, et l’historique de ces loyers.
Et cela prend moins de temps pour la mise en place de la location, puisque des locataires sont déjà présents.
Les éventuels travaux de rafraîchissements pourront attendre leur départ, ce qui enlève de la pression à l’acquéreur.
Le fait d’acheter un appartement de type T3, avec 2 chambres, est préférable au fait d’acheter un studio ou un T2.
Car un T3 offre un prix au mètre carré plus avantageux qu’une plus petite surface.
Et vous ouvrez ainsi le champs des possibles en termes de locataires potentiels.
Etudiants en colocation, jeune couple avec un projet d’enfant, personne travaillant en home office et ayant besoin d’une pièce qui a pour fonction un bureau…
Les avantages sont nombreux.
Ne pas mettre tous ses œufs dans le même panier
Comment investir quand on a un logement de fonction ?
Un principe clé est la diversification.
Or, si l’on achète d’emblée une maison, alors cela va engloutir, ou immobiliser la totalité de son épargne, et de sa capacité d’emprunt.
L’idéal quand on en a les moyens est de répartir son argent.
- Acheter avec le levier du crédit bancaire un bien immobilier
- Investir en bourse, notamment avec un PEA
- Miser sur des ETF, des paniers de plusieurs actions dont tous les historiques montrent qu’ils sont gagnants à long terme
- Placer une partie dans des métaux précieux, tels que l’or, l’argent ou le cuivre.
- S’intéresser aux marchés boursiers aux USA
- Eventuellement une petite fraction dans des crypto monnaies, telles que le Bitcoin
De plus, quand on a des réserves financières et une capacité d’emprunt, cela a une autre vertu.
On dispose d’une grande sérénité, et disponibilité d’esprit.
Ce qui permet en parallèle d’investir en soi-même, ce qui est un privilège.
La mobilité qui est offerte par le poste de militaire ouvre droit à des possibilités de formation, de VAE (Validation des Acquis de l’Expérience), et de reconversion.
Car comme on l’a dit, les souhaits et les envies changent souvent au fil du temps.
Et le fait de se former sur un métier passion, ou sur un loisir comme un instrument de musique, ou un sport à un certain niveau, peuvent aussi être très bénéfiques dans le futur.
Obtenir des certification ou des diplômes sont de gros actifs également.
Et cela contribue au fait d’obtenir des revenus plus élevés… Et donc de concrétiser le projet final d’achat d’une maison dans une région souhaitée, si ce projet demeure à la fin.
En conclusion
Cette question d’un militaire permet aussi de rebondir sur les 7 bonnes raisons d’acheter son premier appartement.
Effet de levier, création de patrimoine, actif qui sert de refuge, création de valeur et revente…
Les avantages sont nombreux.
Comment investir quand on a un logement de fonction ?
En dénichant le bon appartement, et en faisant preuve de stratégie.
Et vous ?
Avez-vous la chance également de bénéficier d’un logement de fonction ?
Quelle est votre principale difficulté dans l’acquisition de votre premier appartement ?
Sentez-vous libre de partager dans les commentaires ci-dessous.
À bientôt,
Stéphane Lejeune
