Dans cet article, je réponds à la question suivante : Primo-accédant : c’est quoi exactement ?
Je vous donne notamment la définition, mais aussi quelques chiffres étonnants.
Et au passage, quelques conseils pour acheter son premier appartement.
L’immobilier vient en effet avec son jargon.
Quand on a d’abord vécu chez ses parents, et que l’on a éventuellement été locataire d’un appartement, sans jamais avoir acheté aucun bien immobilier pour se loger…
Alors on est un primo-accédant.
Ce qui constitue une vraie étape de vie : c’est quand on se lance dans l’achat de sa première résidence principale.
Primo-accédant, PTZ, DPE, TAEG, compromis, réitération, clause suspensive de prêt, IRA, délai de rétractation, fonds de travaux, tantièmes, appel de fonds…
À croire qu’avant de vous autoriser à devenir propriétaire, le secteur immobilier souhaite vérifier votre niveau de vocabulaire.
Cet article est donc là pour vulgariser, et vous simplifier les choses.
Car cette étape est un peu comme un saut dans le vide.
On souscrit un prêt immobilier, et on s’endette sur une durée longue, souvent 20 ou 25 ans.
Les montants s’élèvent parfois à plusieurs dizaines et centaines de milliers d’euros.
Donc on n’a pas envie de se planter, ou de se faire avoir.
C’est parti :
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Primo-accédant : définition
Primo-accédant : c’est quoi exactement ?
Cela a l’air évident : un primo-accédant est une personne qui va acheter sa toute première résidence principale, et en devenir propriétaire.
Mais parfois, c’est plus subtil, voire surprenant.
En effet, des organismes comme le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF), qui en gros prévient les risques, indique :
Toute personne qui n’a pas été propriétaire de sa résidence principale au cours des deux années précédant l’émission de l’offre de prêt, redevient un primo-accédant.
Source : economie.gouv.fr
De plus, si vous habitez en étant locataire de votre résidence principale…
Et qu’en parallèle vous êtes propriétaire d’un bien immobilier, par exemple un studio qui est loué à un étudiant, ou à un jeune actif…
Vous êtes également primo-accédant.
Car on parle bien de votre résidence principale, et non pas d’un bien locatif.
Autre fait surprenant, qui peut arriver dans un parcours de vie :
Vous êtes propriétaire de votre résidence principale, puis vous décidez de la revendre.
Vous redevenez locataire.
Eh bien au bout de 2 ans, aux yeux de la loi vous redevenez un primo-accédant.
Simple, non ?
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Qui sont les primo-accédants ? Quelques chiffres
Voici le portrait-robot du primo-accédant.
D’après une étude de Meilleurtaux et Leboncoin, le primo-accédant représente dans les grandes villes 70% des profils financés.
Et 31% avaient moins de 30 ans, et près de 70% moins de 40 ans.
L’emprunteur moyen est souvent un couple entre 25 et 40 ans.
Il dispose de revenus professionnels stables, souvent en CDI.
Ainsi, il arrive à épargner, afin de constituer un apport de 56 000 € en moyenne.
Et il emprunte un montant de 220 000 € sur une durée de 22,4 ans, toujours en moyenne.
Cela dit, le lieu ou la région où vous habitez va créer de fortes disparités.
Impact géographique
Par exemple, il y a en Auvergne Rhône-Alpes beaucoup de primo-accédants, avec 75% de la population qui achète pour la première fois.
En Bourgogne Franche-Comté, 77%.
Source : étude Meilleurtaux de 2024.
Alors qu’en Bretagne on passe à 71%, ce qui peut signifier que des maisons sont acquises par des Parisiens, qui achètent des résidences secondaires.
Evidemment, selon les régions, les prix de l’immobilier varient également fortement.
Dans la région la plus chère, en Île-de-France, l’apport à constituer est en moyenne de 100 000 €, et avec des emprunts supérieurs à 300 000 €.
Les revenus y sont également plus élevés que la moyenne, avec un montant d’environ 6 900 € mensuels.
Dans les régions Provence-Alpes-Côte d’Azur, et Auvergne Rhône-Alpes, les apports sont en moyenne de 50 000 €, et les emprunts légèrement supérieurs à 200 000 €.
Voilà pourquoi le premier achat mérite mieux qu’un coup de cœur de vingt minutes pendant une visite.
Un conseil au passage :
Vous êtes complètement mobile, vous pouvez travailler en home office, ou dans n’importe quelle région de France ?
Alors d’un point de vue accès à la propriété, vous avez tout intérêt à viser des zones peu chères, comme la Vienne (Limoges), la Loire (Saint-Etienne) ou le Cantal (Aurillac).
Vous y trouverez également une certaine qualité de vie.
Pour un budget bien plus bas que les régions chères.
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Comment ne pas se planter quand on est primo-accédant ?
C’est toute la difficulté de quelqu’un qui veut acheter son premier appartement.
Primo-accédant : c’est quoi exactement ? C’est quelqu’un (comme vous peut-être) qui n’a aucune expérience dans l’immobilier.
C’est difficile d’obtenir un avis objectif.
L’enjeu est énorme… Tout comme les montants empruntés.
Un appartement peut générer un coup de cœur chez vous… Mais laisser indifférent un ami qui vous accompagne.
Ou à l’inverse, peut-être êtes-vous sur le point de faire une très bonne affaire, mais vous ne savez pas comment évaluer tel appartement, donc vous le laissez filer.
Alors comment être sûr de ne pas se faire avoir ?
Bonne nouvelle : il est possible des réduire considérablement les risques.
Il suffit de faire preuve d’un peu de méthode.
Il y a disons 3 éléments à prendre en compte : le quartier, l’immeuble (ou la copropriété), et l’appartement en lui-même.
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Le quartier
Vous devez faire une petite étude de marché :
- Le quartier est-il calme, résidentiel ?
- Où peut-on faire ses courses, à pied et en voiture ?
- Quels moyens de transport en commun ?
- Revenez vous y promener à différents moments de la semaine, à pied
- Avez-vous interrogé les commerçants du coin ?
Ce temps que vous allez consacrer à enquêter est fondamental pour être sûr de ne pas acheter un appartement dans un secteur qui n’est pas porteur.
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L’immeuble
C’est très souvent sous-estimé par les primo accédants.
Quand on visite, on est focalisé sur l’appartement, ses caractéristiques, son espace, sa luminosité.
Or, qui dit appartement, dit immeuble.
Vous allez faire partie d’une communauté de propriétaires.
Cela s’appelle une copropriété : vous achetez un bien immobilier, qui fait partie d’un bâtiment.
Et ce bâtiment comporte des parties communes : entrée de l’immeuble, couloirs, escaliers, toiture, ascenseur parfois, des espaces verts, un gardien éventuellement…
L’entretien est parfois confié à une société de nettoyage.
Ce bâtiment coûte un certain montant par an à entretenir.
Et cela est géré par ce que l’on appelle un syndic, c’est un professionnel qui provisionne de l’argent.
S’il y a une urgence dans l’immeuble, alors le syndic est là pour faire intervenir un professionnel : plombier en cas de fuite, vitrier en cas de porte en verre brisée, serrurier en cas de casse, etc.
Et selon la superficie de l’appartement que vous achetez, cela s’appelle des tantièmes, alors vous allez payer une certain pourcentage du total des charges de l’immeuble.
De travaux d’entretien général sont décidés, votés, et doivent être financés par les co-propriétaires (dont vous-mêmes), et les décisions se prennent en votant, lors d’une assemblée générale annuelle (AG).
Vous devez être très attentif au montant de ces charges annuelles, et aux travaux votés, ou en prévision.
Comment avoir ces informations avant de vous décider ? Il faut demander et lire les 3 PV d’AG : procès-verbaux d’assemblée générale.
C’est obligatoire de vous les fournir, et un peu fastidieux à lire, mais vous pouvez demander conseil à un notaire, qui est là pour pointer du doigt les choses que vous devez anticiper.
Un dernier conseil à ce sujet : trouvez un notaire proche du lieu que vous ciblez, et déclinez le notaire du vendeur, c’est votre droit le plus strict, et votre notaire pourra mieux défendre vos intérêts en cas de litige, ou question délicate.
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L’appartement
Quels sont les critères auxquels vous devez être vigilant avant d’acheter votre premier appartement ?
Sa surface est un critère clé pour le prix, et pour le confort.
Sur ce sujet, vous devez vous procurer un document qui s’appelle le diagnostic Carrez.
Vous aurez le plan de l’appartement, et la surface de chaque pièce.
L’appartement est-il lumineux ?
Comment est-il exposé ?
Un appartement exposé plein Sud est plus cher car plus lumineux qu’un bien exposé plein Nord, qui bénéficie moins de l’ensoleillement.
Travaux de rénovation
Des travaux sont-ils à prévoir ?
Que ce soit assez conséquent, comme des fenêtres, huisserie, la plomberie ou l’électricité, tous ces éléments font l’objet de diagnostics, ils vous sont obligatoirement fournis.
Là encore, un bon notaire, ou un outil d’intelligence artificielle peut vous aider à détecter les gros postes de dépense.
Il peut aussi s’agir de simples travaux de peinture, de relooking, voire abattre une cloison pour créer un grand volume.
Ou à l’inverse, créer une nouvelle cloison, afin de scinder une pièce en 2, et créer une nouvelle pièce, comme un bureau, ou une chambre supplémentaire.
Vous pouvez créer au passage beaucoup de valeur avec ces travaux.
Comment estimer le montant des travaux ?
Et surtout, comment faire cela sans de perdre du temps, avec le risque que l’appartement vous file sous le nez, acheté par un visiteur plus aguerri ?
Vous avez la possibilité de bloquer l’appartement, en faisant une offre d’achat au prix de vente, sans négocier.
Puis de revenir faire une contre-visite avant la signature du compromis chez le notaire.
Le but n’est pas de vous désister par la suite, comme la loi vous y autorise.
Mais l’objectif est bien de vous sécuriser, et d’évaluer un montant précis et nécessaire des travaux.
Vous pouvez donc identifier un, ou encore mieux deux artisans pour les travaux : pancartes dans le quartier, un professionnel recommandé par un agent immobilier, ou encore en cherchant sur un bon moteur de recherche, avec une note et plusieurs avis clients.
Les vices cachés sont plutôt rares dans les appartements, et ils sont scrutés par votre notaire, donc ne les craignez pas outre mesure.
Ce dont il faut vous assurer, c’est de ne pas surpayer un bien immobilier.
Comment négocier un prix
Demandez donc au vendeur comment il a déterminé tel prix de vente.
Si c’est un agent immobilier, demandez lui le prix au mètre carré, et demandez lui comment on se situe par rapport à la moyenne du marché local (c’est son métier de connaitre ce genre d’information).
Et dans les 2 cas, tenez de savoir s’il existe une marge de négociation.
Pour cela, posez la question ainsi :
‘Si je fournis un bon dossier, avec un accord de principe de la banque, dans quelle mesure cet appartement est-il négociable ?’.
Cette question implique que vous ayez effectué des démarches bancaires, nous y reviendrons dans un contenu dédié.
Mais la question ainsi formulée montre votre intention d’achat, et surtout elle évoque votre solvabilité, et le sérieux de votre démarche.
Ce qui est l’unique question que se pose le vendeur que vous avez en face de vous, ou l’agent immobilier.
Donc rassurez-les sur ce point, et vous mettrez ainsi toutes les chances de votre côté pour obtenir en quelques secondes une économie potentielle de plusieurs milliers d’euros.
Et parfois, ou en fonction de la réponse… Sachez ne pas négocier, et signer une offre d’achat au prix, dès la visite de l’appartement.
Un dernier conseil contre-intuitif : lorsque vous êtes sur le point d’acheter votre premier appartement…
Pensez déjà à la revente.
On appelle cela la liquidité d’un bien immobilier.
C’est la facilité et la rapidité avec lesquelles vous allez pouvoir revendre votre appartement.
Et dans certaines étapes de la vie, c’est parfois un critère fondamental.
Car le contraire s’appelle… L’illiquidité.
Ce qui veut dire que personne ne souhaite venir visiter votre bien.
Ou les rares visiteurs ne montrent aucun intérêt, et ne font jamais d’offre d’achat.
Cela arrive notamment dans les zones très rurales, où la population est en forte baisse.
Des départements sont particulièrement concernés, comme la Creuse, le Cantal, la Lozère…
Cela s’appelle la Diagonale du Vide.
A l’inverse, si vous achetez dans une grande ville, ou une ville moyenne, alors vous achetez une forte potentialité de revendre rapidement.
Statistiquement, il y a de fort chances pour que vous revendiez votre premier appartement au bout de quelques années.
Même si vous avez un coup de cœur sur l’instant.
Vie de couple, enfants, événement de la vie, nouvel emploi et potentiel déménagement, séparation, envie de maison…
La vie n’est pas un long fleuve tranquille, et vos aspirations peuvent changer au fil du temps.
Combien de temps faut-il conserver sa première résidence principale ?
Sachez que lorsque vous achetez votre premier appartement, vous voyez un prix affiché.
Il s’agit du prix de l’appartement, incluant les honoraires de l’agence immobilière, si vous passez par une telle structure.
Mais lorsque vous allez vous rendre chez le notaire, ce qui est obligatoire, une somme d’argent non négligeable va s’ajouter.
C’est ce que l’on appelle improprement les frais de notaire.
Les ‘frais de notaire’
Il s’agit en fait de taxes, de l’Etat, du Département, que l’on appelle les droits de mutation.
C’est le notaire qui collecte cette somme auprès de vous, acheteur.
D’où ce terme de ‘frais de notaire’.
Mais le notaire reverse une très grande partie de cette somme ç l’Etant et aux collectivités, et lui ne garde qu’une petite fraction de cette somme, il s’agit de sa rémunération, ou ses ‘émoluments’.
En moyenne, comptez 7% du prix du bien dans l’ancien (c’est un pourcentage moindre dans l’immobilier neuf).
Exemple schématique : vous achetez un appartement qui coûte 199 000 €, honoraires de l’agence inclus.
Vous devrez également débourser entre 13 000 et 14 000 € de ‘frais de notaire’, ou plutôt de droits de mutation.
Sachez qu’il est techniquement possible d’emprunter à la banque ces frais de notaire.
On appelle cela un emprunt à 110%.
Vous empruntez la totalité du montant de l’appartement (100%), plus ces frais de notaire : 110 %.
Ce qui est avantageux pour vous, car cela signifie que vous ne déboursez aucune somme, ou quasiment aucun montant pour acheter votre premier appartement.
Mais dans la réalité du terrain, cela reste rarissime, ou alors il faut amener en contrepartie de grosses garanties auprès du banquier.
En tout cas, pour ‘amortir’ ces frais de notaire, qui ne sont que des taxes, il convient de conserver quelques années votre première résidence principale.
Un objectif est qu’elle prenne de la valeur avec ces années, que ce soit grâce au marché qui évolue en votre faveur…
Ou de manière plus contrôlée, en achetant un appartement qui nécessite quelques travaux de rénovation, afin de l’acheter au-dessous du prix du marché…
Et d’effectuer ces travaux, ou les faire réaliser par un professionnel, afin de créer de la valeur, en proposant plus tard à vendre un bien déjà rénové, prêt à vivre, clé en main.
Ce qui a beaucoup de valeur pour beaucoup d’acquéreurs, qui ne veulent surtout pas, ou qui n’ont absolument pas le temps de réaliser ces travaux.
Les mensualités de remboursement de votre premier appartement
Par ailleurs, voici un autre élément de réponse à la question de la conservation de votre premier appartement.
Sachez que quand vous achetez, vous allez la majorité du temps souscrire un emprunt à la banque.
Vous allez trouver un prêt sur 15, 20, voire 25 ans (et même 27 ans avec travaux, dans certaines conditions).
Vous vous engagez à payer chaque mois une mensualité à la banque, un montant fixe de plusieurs centaines d’euros, parfois davantage.
Pendant les premières années de ce crédit, cette mensualité est composée majoritairement d’intérêts d’emprunt.
Et de façon minoritaire : du capital, ou autrement dit de la pierre, de l’immobilier.
C’est donc un élément à prendre en compte si vous avez le projet de revendre : plus la durée est courte, et moins vous aurez remboursé votre appartement.
Si vous cumulez le montant des frais de notaires ci-dessus, plus ce facteur du remboursement qui est progressif, on dit qu’il est préférable d’attendre au moins 7 années avant de pouvoir revendre, sans y perdre d’argent.
Ce n’est pas une loi ou une règle écrite, mais davantage ce qui est observé, en moyenne.
Même si cela varie beaucoup en fonction d’éléments que vous pouvez maîtriser, comme le fait d’acheter une bonne affaire, dans l’ancien avec des travaux…
Et beaucoup d’autres facteurs sur lesquels on n’a aucune maîtrise, comme les taux d’intérêt, la conjoncture économique, la confiance des gens au moment de vendre, etc.
En conclusion :
Vous êtes désormais incollable sur la réponse à la question : Primo-accédant : c’est quoi exactement ?
Par conséquent, vous pourriez être fortement intéressé par cliquer ici pour connaître les 7 bonnes raisons d’acheter son premier appartement
Et vous ?
Faites-vous partie des primo-accédants ?
Quelle est votre principale difficulté ?
Partagez dans les commentaires sous cet article.
Et n’oubliez pas : l’achat de votre premier appartement peut avoir un impact considérable sur toute la trajectoire de votre vie.
À bientôt,
Stéphane Lejeune
